Body:
Одной из самых сложных сделок на рынке
недвижимости в Казахстане считается
продажа доли в квартире. Основная
проблема заключается в трудности
определения долевой собственности, так
как она распространяется на всю квартиру,
а не на конкретную комнату. Поэтому
зачастую в реальности ее просто
невозможно выделить, особенно если речь
идет о малогабаритной квартире или малой
доли (к примеру, ⅛ часть). В этом материале
будем разбираться с тем, что такое доля в
квартире и как ее продать, какие есть
нюансы процесса в рамках
законодательства РК.
Продажа доли в квартире в Казахстане. Возможно ли?
Одной из самых сложных сделок на рынке недвижимости в Казахстане считается продажа доли в квартире. Основная проблема заключается в трудности определения долевой собственности, так как она распространяется на всю квартиру, а не на конкретную комнату. Поэтому зачастую в реальности ее просто невозможно выделить, особенно если речь идет о малогабаритной квартире или малой доли (к примеру, ⅛ часть). В этом материале будем разбираться с тем, что такое доля в квартире и как ее продать, какие есть нюансы процесса в рамках законодательства РК.
Доля в квартире — это право собственности на часть жилого объекта. Доля выражается в процентах или частях, например 15% или ¼ часть. Она возникает в процессе покупки, дарения, получения наследства, приватизации и пр. Так как доля - это собственность, владелец имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению, то есть он может ее продать, подарить, сдать в аренду и пр. При этом продажа должна осуществляться в соответствии с законодательством РК. В противном случае ее можно будет признать недействительной в судебном порядке.
Порядок продажи доли в квартире
В соответствии со ст. 216 ГК РК участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Это означает, что сначала продавец обязан в письменной форме известить других участников долевой собственности о продаже доли с указанием всех условий сделки, включая цену. Письменное уведомление направляется всем собственникам долей, даже если на долю одного из них наложен арест. В этом случае следует направить заказное письмо с уведомлением через Казпочту. У участников будет 30 дней на то, чтобы принять решение. Если они откажутся выкупать долю, то продавец сможет ее реализовать стороннему лицу.
Продажа доли в квартире осуществляется через нотариуса, который потребует предоставить согласие всех участников сделки. Согласие должно быть нотариально заверенным. Сделка регистрируется в правовом кадастре через ЦОН или egov.kz.
Если выделить долю в квартире невозможно (к примеру, однокомнатная квартира-студия), то в случае покупки новому собственнику придется заключать соглашение с другими участниками долевой собственности о порядке пользования жилым помещением. На что неохотно идут покупатели, так как договориться с другими собственниками зачастую бывает крайне сложно. В данном случае лучше договориться о денежной компенсации с другими участниками долевой собственности или продать долю тому, кто ее приобретает для регистрации, а фактически проживать в квартире не намерен.
Согласно ст. 252 ГК РК иностранные граждане, не имеющие вида на жительства в Казахстане, получившие долю в квартире, должны ей распорядиться, то есть продать или подарить в течение 1 года с момента возникновения права на это имущество. Если гражданин имеет вид на жительство в РК, то на него требования данной статьи не распространяются.
Что делать, если собственник продал долю в квартире с нарушением законодательства?
На практике бывает сложно собрать письменное согласие на сделку от других участников долевой собственности, так как собственник может находиться с ними в недружественных отношениях, кроме того, другие участники могут не проживать в квартире, а их адреса могут быть неизвестны. Поэтому собственник может продать свою долю без их оповещения. У других участников долевой собственности будет 3 месяца на оспаривание решения о продаже в судебном порядке. Отсутствие нотариального заверенного согласия будет являться основанием для признания ничтожности сделки.
В соответствии со ст. 215 ГК РК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли нести расходы на недвижимое имущество, то есть оплачивать налоги, сборы и пр. платежи. Если продавец доли не вносил обязательные платежи, то другие участники сделки могут выдвинуть требования о компенсации расходов в течение срока, в котором собственник не участвовал в содержании имущества, и уменьшению цены продажи доли.
Если в отношении продавца доли заведено исполнительное производство или на его долю наложены обеспечительные меры, то нотариус заблокирует такую сделку. Если все-таки она каким-то образом прошла, то в судебном порядке ее удастся оспорить. Важно понимать, что ограничения накладываются именно на долю должника, а не на всю недвижимость.
Можно ли получить господдержку, если есть доля в квартире?
Ранее собственники долей в квартирах старались продать свое недвижимое имущество, чтобы получить право на господдержку. Учитывая тот факт, что такие объекты реализуются с занижением рыночной стоимости, продавец получал на руки небольшую сумму, на которую не мог приобрести полноценное жилье.
С 2026 года наличие доли не является основанием для снятия с очереди на жилье. При этом данное правило распространяется только на тех, кто встал в очередь до 24 мая 2024 года. Теперь очередникам нет необходимости за бесценок продавать свою долю, ведь они могут претендовать на оформление льготной ипотеки или на арендное жилье с последующим выкупом или без него.
Напомним, на нашем портале можно взять онлайн микрозаймы на сумму до 600 тыс. тенге. Микрокредит выдают без справок о доходах, не требуя залог или поручительство. Для получения средств нужно заполнить заявку на сайте МФО и дождаться ответа. Если решение будет положительнным, деньги сразу же отправят на банковский счет клиента.
Топ 5 компаний:
